집합건물에서 구분소유의 성립에 관한 고찰

집합건물에서 구분소유의 성립에 관한 고찰

A study on the Formation of Divided Ownership to Multi-owned Buildings

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저자 송호열

소속 동아대학교

학술지정보 토지법학

발행정보 한국토지법학회 2008년

자료제공처 국회도서관 교보문고 국립중앙도서관 NRF

주제분야 사회과학 > 법학

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<초록>

;구분소유권이란 1동의 건물에 대하여 2인 이상의 자가 특정한 부분에 대하여 배타적으로 재배권을 행사하면서 소유하는 관계를 말한다. 집합건물법 제1조는 “1동의 건물중 구분된 별개의 부분이 독립한 물건으로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”라고 규정하여, 1동의 건물에 대하여 구분소유권관계가 성립하기 위하여 1동의 건물이여야 하고, 건물의 일부분이 구조상 구분되어야 한다는 구조상의 독립성 및 독립한 건물로서 이용될 수 있어야 한다는 이용상의 독립성을 갖추어야 할 것이다. 이에 대한 판례(대판 1993. 3. 9. 92다41214 등 다수)도 이와 같은 취지에서 구분소유의 목적인 건물의 일부를 전유부분으로 볼 수 있기 위해서는 그 건물부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 독립되어 있을 것을 요한다고 판시하고 있다. 또한 집합건물법에서 규정하고 있지만, 구분행위가 있어야 한다고 학설 및 판례는 일치하고 있다. 그리고 등기를 요하는 것에 대하여 견해가 대립하고 있다. ;본고에서는 집합건물법상 구분소유의 성립에 관한 규정을 두고 있지 않다. 이에 따라 구분소유권이 언제 성립하는가이다. 즉 특별법의 적용이 아닌 민법의 제186조의 적용이냐 제187조의 적용에 의하여 구분소유권의 성립시기가 다르게 된다. 따라서 본고에서는 구분소유의 성립에 대한 요건을 고찰을 하면서, 그에 따른 입법 방향을 제시하는 것이 연구의 목적이다. ;이에 대한 입법방향은 다음과 같다. ① 현행 민법은 일본민법과 달리 제186조에 의한 형식주의(성립요건주의)를 취하고 있다. 그러나 법의 실제 운용면에서는 민법 제187조에 의한 의사주의적 경향이 농후하다. 집합건물법도 성립요건주의를 취하는 독일의 주거소유권법보다는 오히려 의사주의를 취하는 일본의 구분소유법에 가깝다. 따라서 우리나라는 독일법과 마찬가지로 물권변동에 성립요건주의를 취하고 있으므로, 구분소유권성립과 관련하여 특별규정을 두는 것이 바람직하다고 생각한다. ;② 집합건물법에 건축물대장의 관련규정이 있다는 것을 이유로 등기 대신에 건축물 대장에의 등록을 구분소유의 성립요건으로 주장하는 견해에 대해서는 찬성할 수 없다. 왜냐하면, 구분행위는 소유권의 내용이 변경되는 것이므로 그 의사표시는 권리에 관한 것이라는 점과 구분등기는 단순히 부동산의 표시에 관한 등기가 아니라는 점을 간과하고 있기 때문이다. ;③ 집합건물의 구분행위는 건물의 특정한 부분에 구분소유권이라는 배타적 지배권을 성립시키는 행위이므로, 구분행위에 의하여 1동의 건물에 성립된 소유권의 내용이 변경되어 구분행위에 의한 소유권의 내용변경은 민법 제186조의 법률행위에 의한 권리변동에 속하게 된다고 본다. 따라서 민법 제186조에 의하여 등기를 요한다고 할 것이다. 다만, 예외적으로 예를 들면, 數人이 구분소유하기로 약정한 건물을 신축하는 경우에는 민법 제187조의 법률의 규정에 의한 구분건물소유권의 취득은 등기를 요하지 않는다고 생각된다. ;④ 대한민국은 집합건물법에는 구분소유관계의 성립과 관련하여 아무런 규정을 두고 있지 않고 있는데, 독일은 물권변동의 형식주의를 취하고 있으면서 등기를 성립요건으로 명문으로 규정하고 있다. 대한민국도 구분소유의 성립요건으로서 구분행위 이외에 등기를 요한다는 규정을 명문할 필요가 있다고 본다. ;⑤ 집합건물법의 개정으로 상가건물(구분점포)의 구분소유의 요건이 ‘바닥면적의 합계를 기준으로 하여 그 면적이 1,000㎡ 미만인 구분점포에 대하여 이를 적용하지 않는다고 규정하고 있다. 이러한 법제는 거래의 현실과 등기의 공시적인 측면에서 바라볼 때 합리적이라고 할 수 없다. 이에 입법방향으로서는 구분점포의 경우에도 바닥면적의 합계를 기준으로 할 것이 아니라, 점포가 새로 신설한 구분점포로서의 구분소유 요건을 갖추고 있는가를 기준으로 하여, 그 적용대상을 결정하는 것이 바람직하다고 생각한다. 따라서 집합건물 제1조의2 제1항 제2호를 삭제하는 것이 좋을 것이라고 생각된다.

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