공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 [시행 2019. 8. 22.] [국토교통부령 제648호, 2019. 8. 22., 일부개정]

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 [시행 2019. 8. 22.] [국토교통부령 제648호, 2019. 8. 22., 일부개정]

국토교통부(주택정책과) 044-201-3332

제1장 총칙

제1조(목적) 이 규칙은 「주택법」 제54조제1항제2호나목 및 제57조에 따라 분양가상한제 적용주택의 선택품목제도, 분양가격 산정방식, 분양가격 공시의 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다. <개정 2011. 4. 14., 2016. 8. 12.>

제2조(적용대상) 이 규칙은 사업주체{「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한다. 이하 같다}가 법 제54조제1항에 따라 입주자모집승인{사업주체가 다음 각 호에 해당하는 경우에는 입주자모집공고를 말한다}을 얻어 일반에게 공급하는 공동주택에 적용한다. <개정 2010. 3. 4., 2014. 10. 30., 2016. 8. 12.>

1. 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)

2. 제1호에 해당하는 자가 단독 또는 공동으로 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자한 부동산투자회사

제2장 선택품목 등

제3조(기본선택품목 등) ①법 제54조제1항제2호나목에 따라 제7조제1항에 따른 분양가격에 포함되는 품목으로서 입주자가 직접 선택하여 시공ㆍ설치할 수 있는 품목(이하 "기본선택품목"이라 한다)은 다음 각 호의 품목 외의 품목으로서 벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 품목으로 한다. <개정 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2016. 8. 12.>

1. 소방시설과 관련된 품목

2. 단열공사, 방수공사, 미장공사 등 기초마감과 관련된 품목

3. 전기공사, 설비공사 등에 필요한 전선, 통신선 및 배관

4. 그 밖에 건물의 구조에 영향을 줄 수 있는 품목

②국토교통부장관은 법 제57조제4항에 따른 기본형건축비(이하 "기본형건축비"라 한다) 중 기본선택품목을 제외한 부분의 금액을 고시하여야 한다.<개정 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2016. 8. 12.>

③사업주체는 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제1항에 따른 입주자모집공고(이하 "입주자모집공고"라 한다)에 다음 각 호의 사항을 포함하여 공고하여야 한다.<개정 2015. 12. 29.>

1. 기본선택품목의 종류

2. 제7조제1항에 따른 분양가격 중 기본선택품목을 제외한 부분의 분양가격

제4조(입주자모집공고에 제시되는 선택품목) ①제7조제1항에 따른 분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목(이하 "추가선택품목"이라 한다)은 다음 각 호로 한다. <개정 2011. 11. 14., 2012. 3. 9., 2013. 3. 23., 2014. 10. 30., 2019. 8. 22.>

1. 발코니 확장

2. 시스템 에어컨(천장에 매립하는 형태를 말한다) 설치

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 붙박이 가전제품의 설치

가. 오븐, 쿡탑, 식기세척기, 냉장고(냉동고를 포함한다), 김치냉장고, 세탁기 및 주방 텔레비전

나. 홈오토메이션, 홈시어터 시스템

다. 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 붙박이 가구의 설치

가. 옷장, 수납장, 신발장

나. 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목

5. 기술의 진보나 주거생활의 변화에 따라 국토교통부장관이 필요하다고 인정하여 관련 업계의 의견을 들어 고시하는 품목의 설치

②사업주체는 제1항 각 호를 추가선택품목으로 하는 경우에는 입주자모집공고에 그에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하여야 한다.<개정 2011. 11. 14.>

③ 추가선택품목의 설치 및 공급에 관한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.<신설 2011. 11. 14., 2013. 3. 23.>

[제목개정 2014. 10. 30.]

제5조(기본선택품목을 직접 시공·설치하는 자에 대한 주택 배정 등) ①사업주체는 입주자모집공고에 기본선택품목을 개별적으로 시공ㆍ설치하려는 자에게 우선적으로 공급할 주택의 동별 배정순서를 정하여 공고할 수 있다.

②사업주체는 제1항에 따라 주택을 공급하는 경우 입주자 중 기본선택품목을 시공ㆍ설치하려는 자에게 제1항에 따른 동별 배정순서에 따라 우선적으로 동 및 세대를 추첨하여 배정하여야 한다.

제6조(기본선택품목의 시공·설치 기간 등) 기본선택품목의 시공ㆍ설치 기간, 입주자 유의사항 등 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <개정 2008. 3. 14., 2011. 11. 14., 2013. 3. 23.>

제3장 분양가격 산정방식 등

제7조(분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식 등) ①법 제57조제1항에 따른 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식은 다음과 같다. <개정 2016. 8. 12.>

분양가격=기본형건축비+건축비 가산비용+택지비

②기본형건축비는 지상층건축비와 지하층건축비로 구분한다.

③국토교통부장관은 공동주택 건설공사비지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축비의 등락을 나타내는 지수를 말한다. 이하 같다)와 이를 반영한 기본형건축비를 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 고시하여야 한다.<개정 2008. 3. 14., 2008. 6. 30., 2013. 3. 23., 2017. 8. 29.>

④ 국토교통부장관은 제3항에도 불구하고 별표 1의 주택건설에 투입되는 주요 건설자재의 가격이 제3항에 따라 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 고시한 후 3개월이 지난 시점에 15퍼센트 이상 변동한 경우에는 해당 자재의 가격변동을 고려하여 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 조정하여 고시하여야 한다.<신설 2008. 6. 30., 2010. 3. 4., 2013. 3. 23.>

제8조(공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용) ①법 제57조제3항제1호에 따라 공공택지의 공급가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다. <개정 2008. 3. 14., 2008. 12. 18., 2009. 5. 4., 2010. 3. 4., 2016. 8. 12.>

1. 다음 각 목의 공사비

가. 연약지반 공사비: 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(지름 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하인 콘크리트파일 공사를 기준으로 한 공사비를 말한다)로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용

나. 암석지반 공사비: 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용

다. 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비: 건축물의 기초공사로 시공하는 흙막이 공사비용과 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는데 소요되는 비용

라. 지하공사에서 특수공법 사용에 따른 공사비: 지하층 공사를 지표면으로부터 20미터 이상의 깊이로 시행하는 경우에 사업지구 택지가 협소하거나 사업지구가 주변 구조물 등에 매우 근접하는 등의 사유로 주변 구조물 등의 침하와 변형이 우려되어 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 역타공법(逆打工法) 등 특수한 공법 사용이 필요하다고 인정하는 경우 특수공법 사용에 소요되는 비용. 이 경우 가목부터 다목까지의 공사비, 기본형건축비 중 지하층건축비 등 다른 공사비에 반영되어 있는 비용과 중복하여 산정할 수 없다.

2. 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용. 다만, 택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우로 한정한다.

3. 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 별표 1의2에 따라 산정한 택지대금에 대한 기간이자. 다만, 택지를 조성한 사업주체가 택지를 자체 공급하는 경우에는 주택건설사업 착공일을 납부일로, 택지공급가격을 택지대금으로 보아 기간이자를 계산하되, 해당 택지의 택지조성원가에 포함되는 자본비용의 산정기간은 택지조성사업의 착수일(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용하는 경우에는 같은 법 제15조에 따른 보상계획 공고일을 말한다)부터 주택건설사업 착공일까지로 한다.

4. 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비 및 택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한한다)에 따른 추가비용

5. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 법 제59조에 따른 분양가심사위원회(이하 "분양가심사위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비

② 제1항제1호의 공사비는 다음 각 호 중에서 시장ㆍ군수 또는 구청장(사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 해당 기관의 장을 말한다)이 선정한 기관이나 업체가 산정한 것을 말한다.<신설 2008. 12. 18., 2010. 3. 4., 2013. 3. 23.>

1. 국가

2. 한국토지주택공사

3. 지방공사

4. 「엔지니어링기술 진흥법」에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체(해당 사업주체의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사인 업체는 제외한다)

5. 그 밖에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공공기관

③ 분양가심사위원회는 「주택법 시행령」 제63조제3호에 따라 제1항제1호에 따른 공사비의 적정성을 검토하기 위해 필요한 경우 공공택지를 공급한 자에게 지반조사에 관한 자료를 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 자는 요청을 받은 날부터 5일 이내에 해당 자료를 제출해야 한다.<신설 2019. 8. 22.>

제9조(공공택지 외의 택지의 감정평가 가액에 가산하는 비용) ①법 제57조제3항제2호 각 목 외의 부분 본문에 따라 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다. <개정 2008. 12. 18., 2009. 5. 4., 2011. 11. 14., 2016. 8. 12.>

1. 제8조제1항제1호 및 제2호에 따른 비용

2. 법 제28조에 따라 사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비용

2의2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조에 따른 도시공원의 설치비용

3. 지장물 철거비용 : 택지 안의 구조물 등의 철거ㆍ이설이 불가피한 경우에 그 소요되는 비용

4. 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액을 말한다)

5. 감정평가수수료(실비를 포함한다. 이하 이 장에서 같다). 다만, 제12조제1항제2호에 따라 택지를 재평가하는 경우 그 재평가에 따른 감정평가수수료는 제외한다.

6. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비

② 제1항제1호에 따른 비용(제8조제1항제1호의 경우에 한한다)을 산정할 경우에는 제8조제2항을 준용한다.<신설 2008. 12. 18.>

제9조의2(공공택지 외의 택지 매입가격에 가산하는 비용) ① 법 제57조제3항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따라 공공택지 외의 택지 매입가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다. <개정 2010. 3. 4., 2011. 11. 14., 2016. 8. 12.>

1. 제8조제1항제1호 및 제2호에 따른 비용

2. 법 제28조에 따라 사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비용

2의2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조에 따른 도시공원의 설치비용

3. 지장물 철거비용(택지 안의 구조물 등을 철거하거나 이설하는 것이 불가피한 경우 그 철거나 이설에 소요되는 비용을 말한다)

4. 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액의 100분의 120에 상당하는 금액 이내의 매입가격을 말한다)

5. 감정평가수수료. 다만, 제12조제1항제2호에 따라 택지를 재평가하는 경우 그 재평가에 따른 감정평가수수료는 제외한다.

6. 제세공과금(보유에 따른 제세공과금의 경우에는 입주자모집승인 신청 시까지 부과된 것으로 한정하며, 최초로 부과된 때부터 3년분까지만 합산한다), 등기수수료 등 필요적 경비

7. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증명서류로 확인되는 경비

② 제1항제1호에 따른 비용(제8조제1항제1호에 따른 비용만 해당한다)을 산정하는 경우에는 제8조제2항을 준용한다.

[본조신설 2009. 5. 4.]

제10조(공공택지 외의 택지의 감정평가 절차) ①사업주체는 공공택지 외의 택지에서 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청하여야 한다. 이 경우 감정평가에 필요한 자료를 제출하여야 한다.

②시장ㆍ군수 또는 구청장(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 해당 기관의 장을 말한다)은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제5항 및 같은 법 시행령 제7조제5항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가업자(이하 "감정평가기관"이라 한다) 2인에게 택지가격의 감정평가를 의뢰하여야 한다.<개정 2008. 3. 14., 2010. 3. 4., 2013. 3. 23., 2016. 8. 31.>

③제2항에 따라 감정평가를 의뢰받은 감정평가기관은 공공택지 외의 택지에 대하여 사업주체가 제1항에 따라 택지가격의 감정평가를 신청한 날(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사인 사업주체의 경우에는 해당 기관의 장이 택지가격의 감정평가를 의뢰한 날을 말하며, 이하 이 조 및 제11조에서 "신청일"이라 한다)을 기준으로 평가하여야 한다.<개정 2010. 3. 4.>

④감정평가기관은 제2항에 따라 감정평가를 의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 10일의 범위 내에서 이를 연장할 수 있다.

제11조(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) ①제10조에 따른 감정평가는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가로서 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 평가한다. <개정 2016. 8. 31.>

②택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다.

③법 제57조제3항제2호 각 목 외의 부분 본문에 따른 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액은 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액을 산술평균하여 정한다.<개정 2009. 5. 4., 2016. 8. 12.>

④사업주체는 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관을 입주자모집공고에 포함하여 공고하여야 한다.

제12조(공공택지 외의 택지에 대한 재평가) ①시장ㆍ군수 또는 구청장(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사인 사업주체의 경우에는 해당 기관의 장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 택지가격의 재평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 제2호의 사유에 해당하는 택지가격의 재평가의 경우에는 1회에 한한다. <개정 2010. 3. 4.>

1. 감정평가기관이 평가한 택지의 감정평가액 중 최고평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우

2. 사업주체가 감정평가결과에 대하여 이의를 제기하는 경우

②제1항제2호에 따라 택지를 재평가하는 경우의 감정평가수수료는 제9조에 따른 비용에 포함되지 아니한다.

③제1항에 따른 감정평가의 절차 및 기준에 관하여는 제10조 및 제11조를 준용한다.

④제1항에 따라 택지가격의 재평가를 한 경우에는 제1항 및 제3항에 따라 재평가한 감정평가액을 최종적인 감정평가액으로 본다.

제13조(감정평가 비용부담) ①택지가격의 감정평가에 소요되는 감정평가수수료는 사업주체가 부담하여야 한다.

②제1항에 따른 감정평가수수료는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제23조 및 같은 법 시행령 제22조에 따라 국토교통부장관이 공고하는 기준에 따른다.<개정 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2016. 8. 31.>

제14조(기본형건축비와 기본형건축비에 가산되는 비용 등) ①법 제57조제4항에 따라 건축비를 산정할 때의 기본형건축비는 입주자모집승인 신청일(사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 입주자모집공고일을 말한다)에 가장 가까운 시점에 고시된 기본형건축비를 말한다. <개정 2010. 3. 4., 2016. 8. 12.>

②법 제57조제4항 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 금액을 더한 금액"이란 기본형건축비에 가산하는 비용으로서 별표 1의3에 따른 항목별 내용 및 산정방법에 따라 산정된 금액을 말한다.<개정 2008. 3. 14., 2010. 3. 4., 2013. 3. 23., 2016. 8. 12.>

③시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제57조제4항 후단에 따라 해당 지역의 특성을 감안하여 기본형건축비의 100분의 95 이상 100분의 105 이하의 범위에서 기본형건축비를 따로 정하여 고시할 수 있다.<개정 2016. 8. 12.>

④시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제57조제4항 후단에 따라 기본형 건축비를 따로 정하여 고시하려는 경우에는 분양가심사위원회의 심의를 거쳐야 한다. 이 경우 국토교통부장관이 고시하는 주요 자재별 기준단가와 해당 지역 자재가격과의 차이 등에 관한 객관적인 자료를 제출하여야 한다.<개정 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2016. 8. 12.>

제4장 분양가격의 공시

제15조(공공택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시) ①법 제57조제5항에서 "국토교통부령으로 정하는 세분류"란 별표 2에 따른 분류를 말한다. <개정 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2016. 8. 12.>

②법 제57조제5항제4호에서 "국토교통부령으로 정하는 비용"이란 제14조제2항에 따라 기본형건축비에 가산되는 비용을 말한다.<개정 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2016. 8. 12.>

제16조(공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시) ①법 제57조제6항제1호부터 제7호까지의 규정에 따라 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격의 항목별 공시내용은 별표 3과 같다. <개정 2016. 8. 12.>

②법 제57조제6항제7호에서 "국토교통부령으로 정하는 비용"이란 제14조제2항에 따라 기본형건축비에 가산되는 비용을 말한다.<개정 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2016. 8. 12.>

부칙 <제648호,2019. 8. 22.>

제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(추가선택품목에 관한 적용례) 제4조제1항제3호가목의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 제7조제3항에 따라 고시되는 기본형건축비를 적용하여 입주자모집승인을 신청(제2조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업주체의 경우에는 입주자모집공고를 말한다)하는 경우부터 적용한다.

제3조(공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 기간이자에 관한 적용례) 별표 1의2 제1호 및 제2호의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 공공택지의 공급계약을 체결하는 경우부터 적용한다.

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